Holmenveien 22D

Velkommen til Holmenveien 22D! Dette er en innholdsrik familiebolig med en ettertraktet beliggenhet i et rolig og veletablert nabolag på Vinderen. Huset ligger i et populært og svært barnevennlig boligområde med kort vei til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, marka og det meste av daglige servicetilbud du måtte ha behov for. Kort fortalt: • Innholdsrik planløsning over tre etasjer • Pent opparbeidet hage • Nydelig fjordutsikt fra stuen og 2.etasje • Bad fra 2011 i loftsetasjen, • Bad med badstue i kjeller • Kjøkken fra 2007 • Tre gode soverom • Noe modernisering • Stor terrasse med gode solforhold • Garasjeplass og to biloppstillingsplasser • Kort gangavstand T-banestasjon • Attraktivt, rolig og barnevennlig område Velkommen til visning!

Svært attraktiv beliggenhet i et stille og veletablert boligområde på Vindern! Boligen har en ettertraktet beliggenhet i rolige og grønne omgivelser på Vindern et veletablert boligområde preget av klassisk villa- og trehusbebyggelse. Her bor man fredelig og skjermet til i et barnevennlig og trivelig nabolag, samtidig som man har kort vei til alt man trenger i hverdagen. Det er gangavstand til dagligvarebutikker, barnehager og skoler, og et godt kollektivtilbud med både T-bane og buss gjør det enkelt å komme seg rundt i byen. Området byr på et rikt tilbud av aktiviteter og rekreasjonsmuligheter for både store og små. Hemingbanen ligger like ved, med fotballbane, skøytebane, tennisbaner og flerbrukshall alt tilrettelagt for helårs bruk. Ved Gressbanen finner du kunstgressbane om sommeren og kunstis om vinteren, perfekt for aktive familier. For den naturglade er Holmendammen et idyllisk sted for avslapning, piknik eller en rolig fisketur. Ønsker du lengre turer i marka, har du kort vei til Midtstuen et naturlig utgangspunkt for flotte tur- og skiopplevelser i Nordmarka. I nærområdet ligger også Holmenkollen Tennisklubb, en av Norges største, med 7 utendørsbaner og 2 baner i oppvarmet boblehall gjennom vinteren. Det er gangavstand til servicetilbud og butikker på både Vinderen og Slemdal, og kun en kort kjøretur til Røa med blant annet Røa Torg og flere handelsmuligheter.

Totalt bruksareal BRA: 257 kvm BRA-i: Underetasje 89 kvm: Trappegang, vaskerom, toalettrom, 2 disponible rom, bad, badstue og tre boder. 1. etasje 94 kvm: Entré, stue, kjøkken og spisestue. 2. etasje 74 kvm: Stue, bad og tre soverom. TBA (terrasse- og balkongareal): 1. etasje 31 kvm: Terrasse. 2. etasje 7 kvm: Balkong. 2. etasjen/ loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 79 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 74 kvm måleverdig som bruksareal. Arealet i kaldtloft måles til 19 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Bod under trapp er ikke medregnet i boligens areal grunnet at boden ikke er tilstrekkelig tettet med vegger. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Inneholder 1. etasje: Entré: Entréen fremstår lys og luftig, med plass til å henge fra seg jakker og sette fra seg sko i innebygget garderobeskap. Entréen gir et godt førsteinntrykk av boligen og tar deg videre til boligens øvrige rom. Varmekabler i gulv. Stue: Stuen er av god størrelse og er fordelt inn i to seksjoner. Her kan det enkelt innredes med en hyggelig sittegruppe og tilhørende salongbord og tv-seksjon. Store vindusflater fra tre himmelretninger slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære. Dette er et rom du virkelig kan sette ditt eget preg på og invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster og hverdagskos. På gulvet er det lagt parkett og veggene er malt i en behagelig nyanse. I stuen er det også en herlig peisovn - perfekt for kalde vinterkvelder. Fra stuen er det også utgang til boligens terrasse. Uteplass: Stor, solrik og usjenert uteplass med sjøgløtt. Direkte adkomst fra inngangspartiet eller stuen. Terrassen er på 31 kvm og er belagt med terrassebord og har rekkverk i tre. Her er det rikelig med plass til å innrede med ønsket utemøblement og nyte årets varmere dager. Terrassen er dessuten det perfekte stedet å flytte middagen ut på sommerstid med gode solforhold fra 09:00-19:00 ifølge selger. Her er det også utebelysning, markise og utvendig stikkontakt. Ned et par trinn fra terrassen kommer man til hagen som strekker seg langs baksiden av huset. Her er det flotte muligheter for de minste og firbente til å boltre seg, sommer som vinter. Uteplassen er perfekt for både avslapning og sosiale sammenkomster, og er en perfekt plass for barnelek og varme sommerdager. Spisestue: Fra dagligstuen kommer man videre inn til spisestuen. Denne stuen passer ypperlig som spisestue slik det også var tenkt på de originale byggetegningene. Her er det god plass til langbord og til å samle gjester. Her kan både større selskap såvel som hverdagsmiddager nytes. Herfra tar man seg videre til kjøkkenet. Kjøkken: Delikat og tidløst kjøkken fra 2007. Innredningen har profilerte fronter og benkeplate av sten med nedfelt oppvaskkum og kjøkkenvask. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, nedfelt induksjonstopp, oppvaskmaskin, kaffemaskin og helskap kjøl og frys som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Det er vegghengt ventilator over platetoppen som er tilkoblet avtrekk. To store vinduer slipper rikelig med dagslys inn i rommet. Her er det også naturlig plass til et spisebord med stoler. Det er et generøst og gjennomtenkt kjøkken, med rikelig av oppbevaringsplass. Inneholder 2. etasje: Stue: Trappen i entréen leder opp til boligens loftsstue hvor det er god plass til å innrede med sofa, salongbord og skrivebord. Vinduene slipper inn godt med naturlig lys. Videre er det satt inn en plassbygget bokhylle til ønsket innredning. Det er lagt parkett på gulvet. Hovedsoverom: Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med både dobbeltseng med tilhørende nattbord. Her er det godt med oppbevaringsplass i den integrerte garderoberekken. Rommet er holdt i duse og behagelige nyanser - perfekte for soverommet. Det er direkte adkomst til boligens kott som kan innredes med hyllesystemer langs veggen for ønsket oppbevaring. Fra soverommet er det utgang til balkong med sjøutsikt. Balkong: Balkongen er på 7 kvm med adkomst fra soverommet. Her er det plass til et par stoler og et mindre bord hvor morgenkaffen kan nytes. Balkongen er belagt med terrassebord og har rekkverk i tre. Soverom 2 & 3: Resterende av boligens soverom er også av god størrelse og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor - den perfekte løsningen for familien. Begge rommene har stor vindusflate og integrerte garderobeskap. Baderom: Lyst og delikat baderom fra 2011. Badet er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet. Det er nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med frittstående servantskap med to nedsenkede vasker og vegghengt toalett. Det er vegghengt speil med overlys over servanten. Videre er det innmurt badekar og egen dusjsone med innfellbare glassdører. Inneholder underetasje: WC: Trappen fører deg videre ned til kjelleren. I tilknytning til trappegangen ligger toalettrommet. Rommet har flislagt gulv med varmekabler og malte vegger. Rommet er innredet med vegghengt servant med ovenpåliggende vask, frittstående toalett og speil med lys over servanten. To disponible rom: Rommene er av god størrelse og oppleves som møbleringsvennlige. I dag er det ene rommet innredet som treningsrom og det andre rommet er innredet som soverom. Det gjøres oppmerksom på at rommene er byggemeldt som disponible rom og er ikke godkjent for varig opphold. Vaskerom: Vaskerommet er fra byggeår og er belagt med gulvbelegg med varmekabler. Utstyrt med baderomsinnredning i slette fronter med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og to-greps armatur på veggen. Det er naturligvis opplegg for vaskemaskin her og varmtvannsberederen er også plassert her. Fra vaskerommet er det egen utgang ut til hagen/inngangspartiet. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov - se tilstandsrapporten for mer informasjon. Bad og badstue: Stort bad fra byggeår, med senere oppgraderte fliser. Det er varmekabler i gulvet. Utstyrt med frittstående servantskap med ovenpåliggende vask og speil over servanten. Videre er det egen dusjsone med skyvedører i glass. Baderommet har et oppgraderingsbehov. Herfra er det inngang til badstuen. Badstuen er fra byggeår og belagt med trebord og er innreder med badstueovn og naturlig avtrekksventil på vegg. Innvendige boder: Boligen har 3 innvendige boder i underetasjen som kan innredes etter ønske og behov, for eksempel med hyller langs veggen som gir god lagringsplass til oppbevaring av klær, utstyr og andre eiendeler. Sentralstøvesugeren er plassert i den ene boden. Overflater: Gulv: Parkettbord i stue, kjøkken og oppholdsrom. Fliser med gulvvarme i entré, bad i loftsetasjen, bad i kjelleren og toalettrom i kjelleren. Gulvbelegg med gulvvarme på vaskerom. Vegger: Panel, malte flater og tapet. Himling: Malte flater og paneler. Takhøyde: Ca. 2,39 meter i kjelleretasjen. 2,37 meter i kjøkken. 2,40 meter i spisestue og stue. 2,36 meter i entré. 2,25 meter til 1,12 meter i soverom 1. 2,25 meter til 1,10 meter i stue. 2,16 meter i bad. 2,26 meter til 1,16 meter i soverom 2. 2,25 meter til 1,10 meter i soverom 3. Diverse: - Sikringsskap med automatsikringer er plassert i kjelleren.

- Snoren til den ene lift gardinen på badet i 2.etasje er defekt.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i entré, vaskerom, toalettrom i underetasjen, samt på bad i kjeller og loftsetasje. Det er installert varmepumpe og åpen peis i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1989. Boligen har grunnmur i betong som en del av en sammensatt multimurkonstruksjon, og bygget er oppført med kjeller. Yttervegger er i trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og gulv mot grunn er støpt. Taket er en valmtakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår. Renner og nedløp er i metall. Vinduer og balkong-/terrassedør har karmer og rammer av tre fra byggeår. Boligen har en entrédør med glassfelter og en profilert entrédør til kjelleren. Det er en elementpipe fra byggeår med åpen peis i stuen. Det er utgang fra stue til en terrasse på 31 m² og fra et soverom til en balkong på 7 m². Frittstående garasje som deles med naboer. Bygningen er oppført i lettklinkerblokker med utvendige fasader av murpuss. Taket er en valmtakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. El-anlegget er i hovedsak fra byggeår, men med enkelte senere oppgraderinger. Det mangler samsvarserklæring på deler av anlegget. Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slokkeutstyr. Sammendrag av boligens tilstandsgrader: TG1: 67% TG2: 27% TG3: 5% Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik: Våtrom - Baderom kjeller - Helhetsvurdering: Det er registrert riss/sprekk i flis i dusjsonen samt i silikonfuger. Vegger til dusjdører er skrudd i veggen uten tilstrekkelig tetting rundt skruer. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig. Vanntett sjikt, vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det er observert drypplekkasje på synlige vannrør i dusjsonen. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Tilluftsspalte er ikke etablert. Det er målt forhøyet fuktnivå i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom, og det er observert synlige tegn på fuktighet inne i konstruksjonen. Våtrom - Vaskerom - Helhetsvurdering: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen som ikke er fuktbestandige, samt hull i veggen rundt servant. Gulvbelegget har synlig slitasje og er aldringspreget. Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig. Vanntett sjikt, vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Gulvbelegg er ikke klemt med klemring i sluk. Tilluftsspalte er ikke etablert. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå ved hulltaking. Rom under terreng - Overflate vegg: Det observeres fuktmerker på veggoverflater i bod på vaskerom og ved entrédør i vaskerom. Dette vurderes å skyldes fuktvandringer i bakenforliggende konstruksjoner. - Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i utlektet veggkonstruksjon, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen med råteskader i sløyfer i veggen. Grunnmuren er vurdert til å være oppført som multimurlignende konstruksjon, en type med høy risiko for skjulte fuktskader. Drenering - Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre, og den eksisterende fuktsperren er ikke avsluttet med beslag/topplist. Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak: Våtrom - Baderom loftetasje - Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen. - Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Kjøkken - Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Toalettrom - Toalettrom underetasje - Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Tekniske anlegg - Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist. - Mekaniske ventilasjonsanlegg: Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Rom under terreng - Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i en gulvflis i trappegangen. - Innerdører: Dørbladet på vaskerom kommer i kontakt med karmen. Loft - innredet - Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en delvis lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon. Loft - uinnredet / kaldt loft - Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten. Spesialrom - Badstue - Konstruksjonsoppbygging: Rommets vegger er en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon. - Tekniske anlegg: Det tekniske utstyret har en alder som gjør at fremtidig funksjon er usikker. Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Ildsteder: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate. Skadedyr og fuktkrevende insekter - Sølvkre: Opplysningene bør ses i sammenheng med selgers egenerklæring. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt. Yttervegger inkl. fasader - Lufting av ytterkledning: Det er stedvis ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. - Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming: Vinduer og beslag på vannbord viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. - Ytterdører og omramming: Terrassedør viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Entrédør i kjelleren viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader. Yttertak - Helhetsvurdering: Vurderingene er kun gjort fra stige. Taktekking, undertak, vindskier, forkantbord, takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det var ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å inspisere skorsteinen. Balkonger - Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverk på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Stikkledninger og tanker - Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Andre byggverk - Frittstående garasje - Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Helse, miljø og sikkerhet: Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Terrasse / platting - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Utvendig trapp - Rekkerkshøyde og lysåpninger: Deler av trappen har kun rekkverk på en side. Utvendig trapp - Trapp ned til kjelleretasjen - Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen har kun rekkverk på en side, og rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. Selger beskriver også i egenerklæringsskjema: Det var en vannlekkasje på badet i 2. etasje i 1989 før innflytting, uten senere hendelser. I 2011 ble det utført arbeid på badet av faglærte, som inkluderte ny membran, fliser, badekar og servanter. For cirka 20 år siden var det vanninntrengning i et rom i underetasjen, og det ble deretter drenert på nytt langs vestveggen i 2006. Selger opplyser at det ikke har vært fuktproblemer etter dette. Det ble bygget ny peis i stuen i 1. etasje, og terrassen er utvidet.

Det medfølger en garasjeplass i fellesgarasje samt to biloppstillingsplasser. Garasjen deles med naboer. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Det er individuelle målere på plassene hvor strømmen gjøres opp mellom seksjonene. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Men det foreligger vedtekter som re4gulerer eksklusiv bruksrett til garasje og biloppstillingsplasser. Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiet tomt på 1236 kvm for sameie som består av tre seksjoner fordelt på to hus. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer og diverse beplantninger. Huset er seksjonert med nabohus og tomten er felles med vedtekter som regulerer eksklusiv bruksrett for hver av seksjonene.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 9 776 091,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig. Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig. Formuesverdi skal ikke overstige: Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi. Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no