Smalgangen 7

Velkommen til Smalgangen 7! En arealeffektiv 3-roms selveierleilighet med svært sentral beliggenhet på Grønland. Her bor du midt i et levende bymiljø med kafeer, restauranter, butikker og servicetilbud rett utenfor døren. Grønlands Torg ligger like ved, mens Bjørvika og Sørenga nås med en kort spasertur. Grønland T-banestasjon, bussterminalen og Oslo S ligger kun få minutters gange unna. Høydepunkter: - 5. etasje med heis - Innglasset balkong - Åpen stue-/kjøkkenløsning - To soverom av god størrelse - Innvendig bod og ekstern loftsbod - Fjernvarme, varmtvann og internett inkl. i felleskostnadene - T-bane, buss og Oslo S få minutters gange unna - Kort vei til Bjørvika, Sørenga og Akerselva TG3 for membran/tettesjikt på badets gulv- og veggflater. Leieestimat: kr 23 500-24 500,-/mnd.

Leiligheten har en svært sentral beliggenhet på Grønlands torg, midt i et urbant og levende område med det meste innen kort gangavstand. Smalgangen er en bilfri gågate, og rett utenfor døren finner du et mangfold av butikker, frukt- og grøntforhandlere, kafeer og internasjonale spisesteder som gir området sitt særegne preg. Alle hverdagens servicetilbud ligger like i nærheten. På Grønlands Torg og Grønland Basar finner du blant annet dagligvare, apotek, Vinmonopol, butikker og serveringssteder, mens Meny ligger kun et par minutters gange fra boligen. For trening og aktivitet ligger både Fresh Fitness og Grip Gym i nærområdet. Beliggenheten gir også kort vei til flere fine rekreasjonsområder. Akerselva ligger innen gangavstand, med turvei som kan følges videre nordover gjennom byen. I tillegg er det kort vei til Botanisk hage, Tøyenparken og Middelalderparken, samt til Bjørvika med Operastranden og videre mot Sørenga sjøbad. Operastranden ligger mellom Operaen og MUNCH, mens Sørenga byr på sjøbad, badebrygge og parkarealer. Kollektivtilbudet er svært godt. Grønland T-banestasjon ligger ca. 2 minutters gange unna og betjenes av linje 1-5. Oslo bussterminal ligger ca. 3 minutter unna, mens Oslo S og trikkestoppene i Storgata nås til fots på henholdsvis ca. 7 og 8 minutter. Fra Oslo S er det et omfattende togtilbud videre i og utenfor Oslo, samt forbindelse til Oslo lufthavn.

Totalt bruksareal BRA: 75 m². BRA-i: 5. etasje, 70 m²: Entré, bod, gang, baderom, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning. BRA-e: Loftsetasje, 2 m²: Loftsbod. BRA-b: 5. etasje, 3 m²: Innglasset balkong. Yttervegger mot innglasset balkong er medregnet i innglasset balkong areal (BRA-b). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Selveierleilighet beliggende i 5. etasje i et boligbygg fra 1991, med heisadkomst. Leiligheten har en god og funksjonell planløsning med entré og innvendig bod, to soverom, baderom og stue med åpen kjøkkenløsning. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong. Boligen varmes opp med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg, samt gulvvarme på badet. Leiligheten er nymalt i 2026. Entré: Entréen har parkett på gulv og plass til oppheng av yttertøy og sko. Herfra er det direkte adkomst til en praktisk innvendig bod. Entrédøren er slett og utstyrt med kikkehull og sikkerhetslås, og det er porttelefon. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entréen. Baderom: Baderommet er flislagt og har gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servant med ett-greps armatur, speil og overskap, samt vegghengt toalett med sisternekasse. Dusjhjørnet er utstyrt med hånddusj og dusjforheng. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt avtrekksventil. Badet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. Membran/tettesjikt på gulv- og veggflater er vurdert til TG3. Kjøkken: Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har innredning med glatte, lyse fronter og benkeplater av laminat. Oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur er nedfelt i benkeplaten. Medfølgende hvitevarer består av komfyr med steketopp og frittstående kjøleskap med frysedel. Over komfyren er det ventilator med avtrekk. Benkeskapbelysning og stikkontakter sørger for god arbeidsbelysning og praktiske tilkoblingsmuligheter. Husbrannslange er plassert under oppvaskkummen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Stue: Stuen er lys og romslig, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og luftig oppholdsdel, samtidig som rommet har naturlige soner for møblering. Store vindusflater gir godt med dagslys, og fra stuen er det direkte utgang til den innglassede balkongen. Innglasset balkong: Den innglassede balkongen er på ca. 3 m² og gir en lun og skjermet forlengelse av stuen. Her er det plass til en liten sittegruppe, og skyvbare glassfelt gjør det mulig å åpne opp på varme dager. Balkongen har belysning og stikkontakter. Soverom: Leiligheten har to gode soverom med garderobeskap og fine møbleringsmuligheter. Begge har god plass til seng med tilhørende møblement. Hovedsoverommet ligger tilbaketrukket med adkomst via mellomgangen ved badet, mens det andre soverommet nås fra stuen. Innvendig bod: Fra entréen er det adkomst til en praktisk innvendig bod med gode oppbevaringsmuligheter for klær og annet utstyr. Overflater: Gulv: Parkett, gulvbelegg, fliser på baderom og epoxy eller lignende materiale på balkong. Vegger: Malte tapeter og flislagte vegger på baderom, samt vegg-/rekkverksflater av metall og glass på balkong. Himling: Lysmalt mur/betong, samt lyse himlingsplater på innglasset balkong. For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet Byggemåte og vedlagte tilstandsrapport.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg, samt elektriske varmekabler på badet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1991. Bygningen har støpt plate på mark. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Utvendige fasader har malte murkonstruksjoner. Yttertaket er av saltaksform og tekket med takstein. Taket er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer og balkongdør med to-lags glass fra byggeår. Entrédøren er en slett dør med brannklasse B30, lydklasse 38 dB, kikkehull og sikkerhetslås. Det er utgang fra stue til en innglasset balkong på ca. 3 m². Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler og passiv avtrekk på bad og kjøkken. Sikringsskap med automatsikringer er montert i entré. Det er registrert behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget grunnet manglende samsvarserklæringer/dokumentasjon på anlegget. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik: Baderom - Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak: Baderom - Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser. - Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Kjøkken - Det er registrert svelling/bobler i himling etter gammel fuktskade. Det er stedvis registrert sotmerker i himling. - Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. - Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Det er ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt. Tekniske anlegg - Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Andre rom - Tapet har stedvis manglende vedheft i soverom 1. Det er registrert støvkondens på veggflater over vinduer. - Parkettgulvene bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vinduer - Vinduer viser tegn til slitasje, elde og stedvise mindre råteskader. Balkong - Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU): Baderom - Kontroll i tilliggende konstruksjon er ikke utført. Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk. Tekniske anlegg - Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Helse, miljø og sikkerhet: Balkonger - Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema: Det er observert en eldre skade i himlingen på kjøkkenet. Skaden har vært uendret siden minst 2022, så langt fullmaktshaver kjenner til. Årsaken til den tidligere skaden er ikke kjent. Fullmaktshaver har ikke mottatt ytterligere opplysninger om årsaken. Området er senere overflatebehandlet/malt.

Det følger ikke parkeringsplass med seksjonen. Det er parkeringshus i kjelleretasjene på sameiets eiendom, som driftes av Linstow Eiendom. Parkeringsanlegget er seksjonert som egen næringsseksjon og drives kommersielt. Boligseksjonseierne har iht. vedtektene rett til å leie parkeringsplass i anlegget, begrenset til 60 % av antall boligseksjoner i sameiet og til enhver tid gjeldende priser. Ved ønske om leie av parkeringsplass henviser sameiets ordensregler til Onepark. Smalgangen 7 omfattes av ordningen med beboerparkering i bydel Gamle Oslo. Beboere som oppfyller vilkårene kan søke Oslo kommune om beboerparkeringstillatelse. Tillatelsen gjelder på plasser skiltet med beboerparkering i aktuell sone, men gir ikke rett til reservert plass. For nærmere informasjon om vilkår, priser og søknad, se Oslo kommunes nettsider: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/omrader-med-beboerparkering/

Eiet tomt på 10 297,4 m² som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med hage og gårdsrom. Sameiet har også tilgang til en luftegård for dyr. En barnehage har eksklusiv bruksrett til et uteareal på 502 m² på eiendommen i barnehagens åpningstid. Utenom åpningstiden kan barn som bor i sameiet og deres gjester benytte området.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 684 369,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig. Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig. Formuesverdi skal ikke overstige: Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi. Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no