Bryn skolevei 23

Velkommen til Bryn Skolevei 23! Enebolig med stor, skjermet hage i et etablert og familievennlig nabolag på Rykkinn. Den ligger i en rolig blindvei med kort vei til Bryn skole, idrettsanlegg og turmuligheter. Hovedetasjen har en romslig stue med vedovn og store vindusflater mot hagen. Boligen har et betydelig moderniseringsbehov, men er et godt utgangspunkt for å skape drømmehjemmet. Verdt å merke seg: • Enebolig med stort potensial i barnevennlig område • Stor, skjermet eiertomt med gode solforhold • Garasje og carport • Stue med vedovn og utgang til hagen • Kjeller med blant annet kjellerstue og peis • Praktisk utestue og redskapsbod på tomten • Nærhet til skoler, butikker og kommunikasjon Velkommen til visning!

Eiendommen ligger på Rykkinn i et etablert boligstrøk på Belset. Bryn skolevei er en rolig lokal vei, og tomten grenser mot grøntareal og vegetasjon i bakkant, med åsene tydelig synlige i bakgrunnen. Det er eneboligpreg i nabolaget, med plass og ro rundt husene. Bryn skole (1.-7. trinn) ligger et par minutters gange unna, og ungdomsskolen Eineåsen er tilgjengelig med bil eller buss. Glitre barnehage har avdelinger i området. Belsetbanen og Bryn idrettspark er begge like i nærheten, noe som gjør hverdagen praktisk for barnefamilier. For daglige ærender er Meny på Rykkinn Senter tilgjengelig med bil på rundt ti minutter, og senteret har også apotek. Busstopp med linje 204 ligger et par minutters gange fra eiendommen, og med T-bane fra Kolsås er Oslo sentrum nåbart på rundt tre kvarter. Sandvika nås med bil på under ti minutter.

Totalt bruksareal BRA: 232 kvm BRA-i: Kjeller 90 kvm: Gang, toalettrom, bad, to boder, soverom og kjellerstue. 1. etasje 106 kvm: Entré, gang, bad, tre soverom, stue og kjøkken. BRA-e: 1. etasje 23 kvm: Redskapsbod/hobbyrom, utestue og utvendig bod. Garasje 13 kvm: Garasje TBA (terrasse- og balkongareal): 1. etasje 23 kvm: Platting. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Eneboligen er oppført i 1963 i trekonstruksjoner over to plan: 1. etasje og kjeller. Yttervegger er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Grunnmur av hovedsakelig betong. Yttertak er en saltakskonstruksjon i tre, utvendig tekket med takstein. Renner og nedløp i metall. Pipe og luftehatter er helkledd i metall. Boligen er oppvarmet med en kombinasjon av elektrisitet, vedfyring og bio-energi. Det er installert en peisovn med glassdør i stuen tilknyttet parafin, samt en åpen peis i kjellerstuen. Det er etablert parafintank i trapperommet mot kjelleren. Bruk av vanlig parafin er forbudt fra 01.01.2020, og det foreligger ingen dokumentasjon på at anlegget er sanert eller tilpasset bruk av bio-parafin. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår. Varmtvannsbereder på 198 liter fra 2003 er plassert i vaskerommet i kjelleren. Sikringsskap er plassert i trapperommet ved entréen og er sikret med skrusikringer. El-anlegget vurderes å være fra byggeår med enkelte oppgraderinger. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Dreneringen er fra byggeår og viser tegn til funksjonssvikt. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Det er registrert forhøyet fuktinnhold i veggkonstruksjonen i kjellerstuen. Kjøkkenfronter og benkeplater er oppgradert i senere tid. Siste generelle oppussing ble gjort på 1980-tallet. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ble ikke fremlagt. Det er registrert avvik ved at kjelleretasjen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier. KJØKKEN: Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplater av laminat, oppgradert i senere tid. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Innebygd kjøleskap. Innebygd oppvaskmaskin. Frittstående komfyr. Ventilator med periodisk avtrekk over komfyr. Parkett på gulvet. Mønstret tapet på vegger. Malt flate i himling. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. BAD - 1. ETASJE: Flislagt gulv og vegger. Malt flate i himling. Servantinnredning med profilerte fronter. Servant med ett-greps armatur. Speil over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Naturlig ventilasjon med avtrekksventil i himling. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Badet har et oppgraderingsbehov. BAD/VASKEROM - KJELLER: Gulvbelegg på gulv. Baderomspanel og malt mur på vegger. Malte plater i himling. Innredning med slette fronter og skyvedører. Benkeplater av laminat belagt med belegg. Utslagsvask med ett-greps armatur. Dusjhjørne med forheng og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 198 liter (fra 2003) plassert på murt sokkel. Manuelt styrt avtrekksvifte på vegg. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Våtrommet har et oppgraderingsbehov. TOALETTROM - KJELLER: Gulvbelegg på gulv. Tapetserte vegger. Panelbord i himling. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett. Naturlig oppdriftsventilasjon via ventil i himling, samt luftespalte for overstrømning under dør. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Overflater: Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom i 1. etasje. Fliser på bad i 1. etasje. Gulvbelegg i kjeller (gang, vaskerom, toalettrom). Vegg-til-vegg teppe i kjellerstue og soverom i kjeller. Malt betong enkelte steder i kjeller. Vegger: Strietapet og malte flater i 1. etasje. Malt mur, tapet og trepanel i kjeller. Fliser på bad i 1. etasje. Baderomspanel og malt mur på vaskerom i kjeller. Himling: Malte flater og malt panel i 1. etasje. Trepanel i kjeller. Lagring: Garderobeskap i gang, soverom 1, soverom 2 og soverom 3 i 1. etasje. To boder i kjelleren. Utvendig bod med adkomst via hagen på ca. 3 m². Frittstående redskapsbod/hobbyrom på ca. 7 m². Garasjerom på ca. 13 m². For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet, vedfyring og biobrensel. Peisovn med glassdør i stue tilknyttet parafin, samt åpen peis i kjellerstue. Det er registrert avvik hos brannvesenet. Teglskorsteinen er kledd med vinyltapet på to sider i første etasje, noe som gjør den utilgjengelig for ettersyn. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1963. Grunnmuren er av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og det er støpt gulv mot grunn. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre. Det er entrédør med sikkerhetslås, samt terrassedører i tre. Det er skorstein fra byggeår med peisovn i stuen og åpen peis i kjellerstuen. Til boligen er det en terrasse på terreng på 23 m². Frittstående utestue fra ukjent årstall på 13 m². Bygningen er en uisolert trekonstruksjon på platting, med liggende trekledning og saltak tekket med takpapp. Frittstående redskapsbod/hobbyrom fra ukjent årstall på 7 m². Bygningen er en uisolert trekonstruksjon på platting, med liggende trekledning og saltak tekket med takpapp. Sikringsskapet er plassert i trapperom ved entré og anlegget er sikret med skrusikringer. Det elektriske anlegget er i hovedsak fra byggeår. Boligen har røykvarslere, men det er ikke observert godkjent slukkeutstyr. Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) Store eller alvorlige avvik: Våtrom - Baderom - 1.etasje - Helhetsvurdering: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Det registreres gliper mellom gulv og vegg under servantinnredning. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det registreres motfall på deler av gulvet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid. Våtrom - Vaskerom - kjeller - Helhetsvurdering: Utførelsen i overgang mellom gulv- og veggflater bærer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse. Gulvbelegg har stedvis redusert vedheft til underlaget. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrørene er skjult, og det er derfor ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid. Ildsteder og skorsteiner - Ildsteder: Ildsted i kjeller har ingen underliggende ubrennbar plate. Krypkjeller - Ventilasjon: Det er ikke registrert ventilasjon i krypkjelleren. Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader, eksempelvis stuevindu mot carport og baderomsvindu. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Drenering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) Avvik som kan kreve tiltak: Kjøkken - Helhetsvurdering: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventilasjon. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader inne i skrog. Toalettrom - Kjeller - Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft. - Overflate gulv: Gulvbelegg har stedvis redusert vedheft til underlaget. - Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Sanitærutstyr og innredning: Ved funksjonstesting registreres drypplekkasje fra servantarmatur. Tekniske anlegg - Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Avløpsrør: Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Varmtvannsbereder: Det er registrert drypplekkasje fra rør tilkoblet berederen. - Parafintank: Det er etablert parafintank i trapperom mot kjeller. Det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter på anlegget. Andre rom - 1.etasje - Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og stedvis støvkondens. - Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje, misfarging og har enkelte mindre skader. - Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk. - Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Rom under terreng - Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Videre registreres stedvise misfarginger og enkelte sprekte panelbord. - Overflate gulv: Gulvbelegg har stedvis redusert vedheft til underlaget. Videre registreres enkelte merker i vegg-til-vegg teppe. - Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. - Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning. - Kontroll i lukkede konstruksjoner: Ved hulltaking i utlektet veggkonstruksjon i kjellerstue ble det målt fuktinnhold på 39,9 vektprosent, noe som gir risiko for fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Loft - Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak rundt takgjennomføringer. - Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon. - Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør. Krypkjeller - Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander i krypkjelleren, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. - Synlige konstruksjoner: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Videre registreres eksponert armeringsjern i ovenforliggende etasjeskiller mot garasje. - Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. - Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det registreres lukter samt synlige fuktmerker som vurderes å være en indikasjon på fuktproblematikk. - Lagring av organiske materialer: Det er observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren. Yttervegger - Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing. - Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. - Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Vinduer og ytterdører - Ytterdører og omramming: Funksjonstest viser at låsen er defekt. Yttertak - Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde. - Undertak: Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Terrasse / platting - Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. - Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Utestue - Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje og begynnende nedbrytning. Det er registrert skjevheter i bjelkelaget. Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader. Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje og elde. Redskapsbod/hobbyrom - Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje og begynnende nedbrytning. Det er registrert skjevheter i bjelkelaget. Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader. Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje og elde. Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU): Loft - Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, da isolasjonen ikke var tilgjengelig for å bli løftet. Helse, miljø og sikkerhet Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Yttertak - Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Det mangler snøfangerutstyr på deler av taket. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Eiendommen har carport og garasje. Det er mulighet for montering av ladeboks i carporten.

Eiet tomt på 776,3 kvm. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med asfalterte veier, steinheller, terrasse på terreng, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning. På tomten er det også en frittstående utestue og en redskapsbod. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 24 544,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Det er p.t. ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen. Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27 350,- pr. år / 19160 kWh pr. år. Nåværende eier har forsikring i IF som koster kr 9 571,- pr. år. Boligen har tilgang til Telenor T-We som leverandør av kabel-tv og internett. Nåværende eier har ingen aktiv avtale. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4.563.739 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig. Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig. Formuesverdi skal ikke overstige: Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi. Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.