Ødegårdslia 73

Velkommen til Ødegårdslia 73! En innholdsrik og oppgradert enebolig med stor hage, beliggende innerst i en blindvei Dette er en familiebolig med en praktisk planløsning over to etasjer. Hovedetasjen har en stue med peisovn og utgang til en stor balkong med utsikt mot grønne omgivelser. Underetasjen har en egen kjellerstue. Beliggenheten er fredelig, med kort vei til turområder, buss og servicetilbud i Slemmestad. - Enebolig med 4 soverom. - Drenert med utvendig isolasjon i 2023 - Kjøkken fra 2016 med integrerte hvitevarer - 2 pent flislagte bad - Usjenert og solrikt beliggende - Sentralt beliggende i rolig blindvei - Kort vei til kjøpesenter, buss og hurtigbåt til Aker Brygge - Slemmestad er under kraftig utvikling, se kystbyen-slemmestad.no

Ødegårdslia ligger i et attraktivt og barnevennlig område med sentral og usjenert beliggenhet. Boligen ligger også i en blindvei som gjør at trafikken er begrenset. Området tilbyr kort vei til fjorden med flotte badestrender, lysløype på Torvbråten med preparerte skiløyper om vinteren, ellers gode turveier på sommeren. Flotte turmuligheter langs kysten og videre inn til Vollen. Nærmiljøet tilbyr flere fotballbaner, ballbinge, volleyballbaner, idrettshall samt et aktivt idrettsmiljø i Slemmestad IF. Kort vei til flotte Rortunet kjøpesenter med flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk, blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle slemmestad er under utvikling. Se link for mer info https://www.slemmestadbrygge.no/ Slemmestad har gode forbindelser med kollektiv trafikk. Gangavstand til bussholdeplass. Hurtigbåt fra Slemmestad Brygge til Aker Brygge. Ca. 15 minutter med bil til Asker sentrum som har ytterligere servicetilbud.

Totalt bruksareal BRA: 193 kvm BRA-i: Underetasje 84 kvm: Gang, kjellerstue, bad, vaskerom, bod og 2 soverom. 1. etasje 88 kvm: Entré, trapperom, kjøkken, bod, bad, stue og 2 soverom. BRA-e: 1. etasje 21 kvm: Garasje. TBA (terrasse- og balkongareal): 1. etasje 52 kvm: Balkong. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2026 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

En enebolig fra 1963 over to plan, der de siste årene har gitt huset et nytt innhold. Kjelleren er bygget om og godkjent med to soverom, bad og vaskerom, slik at boligen nå har fire soverom fordelt på begge etasjer. I 1. etasje er stuen utvidet og åpner ut mot en stor balkong med utsikt over grøntområder og nærmiljø. Varmekabler ligger under gulvet i begge bad mens det er varmefolie i stue, kjøkken og kjellerstue. I tillegg er det en varmepumpe i stuen og panelovner på 2 soverom. Huset ligger innerst i en blindvei med lite gjennomgangstrafikk og lav innsyn, og hagen gir god plass til lek og uteliv. Entré: Entrédøren fra 2016, med glassfelter, leder inn til en romslig entré med plass til å henge fra seg yttertøy og rydde unna sko. Veggene er kledd med panel, og gulvvarmekablene strekker seg inn hit. Rommet har god bredde til å plassere skoskap langs veggen, og innfelte downlights i himlingen gir jevnt lys. Herfra leder gangen videre inn til kjøkken og stue. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning fra 2015/2016 med profilerte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur og fliser dekker veggen mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser er alle på plass. Ventilator sitter i overskapet. Komfyrvakt er montert. Gulvvarmekablene ligger under laminatgulvet, og innfelte downlights gir god arbeidsbelysning. Kjøkkenet har god arbeidsplass langs to vegger og åpner mot gangen som leder til stuen. Stue: Stuen er utvidet av nåværende eier og strekker seg nå over et godt areal med plass til sofagruppe, spisebord for seks og peisovnen som gir en lun og god atmosfære. Peisovnen med glassdør er plassert mot en pipe delvis kledd i mørk naturstein, og gir rommet varme utover det rent tekniske. Varmepumpen er montert på veggen og dekker oppvarmingsbehovet effektivt gjennom sesongen. Laminatgulvet har varmekabler under seg i deler av stuen. Balkongdøren fra 2016 åpner direkte ut på den store balkongen, og vinduene mot hagen slipper inn godt dagslys. Malte vegger og takplater i himlingen gir et ryddig uttrykk. Balkong: Fra stuen er det direkte utgang til en stor balkong i trekonstruksjon med terrassebord og rekkverk av tre. Balkongen svinger seg rundt hjørnet av huset og gir plass til både spisemøbler, solstoler og sittegruppe. Deler av balkongen er overbygget. Utsikten går over grøntområder og åslandskap i bakkant. En trapp i trekonstruksjon fører ned til hagen. Selger opplyser om gode solforhold på uteplassen. Soverom 1. etasje: To soverom ligger i 1. etasje. Det ene har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og et garderobeskap med speilfront som utnytter veggen godt. Det andre soverommet er noe mindre, men har plass til seng og skrivebord. Begge rom har panel på veggene og malte takplater. Vinduene er skiftet ut i 2023 som del av en større vindusutskifting i boligen. Vinduet på det lilel rommet er eldre. Bad 1. etasje: Badet i 1. etasje ble oppgradert i 2016 og har flislagte vegger og gulv med gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap med sidelys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himlingen. Innfelte downlights. Gang underetasje: Ned trappen i trekonstruksjon kommer man til gangen i underetasjen. Her er det montert et stort garderobeskap med speilfront som gir god oppbevaringsplass og gjør rommet mer oversiktlig. Herfra er det adkomst til kjellerstuen, de to soverommene, badet og vaskerommet. Kjellerstue: Kjellerstuen er innredet med spiletak i tre med integrert belysning, og rommet har god plass til sofagruppe og TV-møblement. Mekanisk ventilasjon er lagt inn i rommet, samt gulvvarme. Takhøyden er 2,05 meter. Gulvflatene har laminat og veggene har panel, tapet, synlige murflater og malte flater. og ubehandlede membranplater. Himlingsflater med malte flater, synlige murflater og spileplater. Soverom underetasje: De to soverommene i underetasjen ble etablert av nåværende eier og er godkjent av kommunen med ferdigattest fra 2026. Rommene har utlektede vegger og plass til seng med nattbord. Vinduene er skiftet ut i 2023. Gulvene er lagt med vegg til vegg tepper. Bad underetasje: Badet i underetasjen ble etablert i 2020 og er et romslig bad med flislagte gulv og gulvvarme. Flislagte og malte vegger. Malt himlingsflate med innfelt belysning. Veggheng servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med lys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Frittstående badekar med veggmontert armatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekksventil på vegg. Takhøyden er 2,10 meter. Vaskerom underetasje: Vaskerommet ble oppgradert i 2020 og har direkte utgang til terreng. Flislagt gulv. Malte vegger og himlingsflate. Naturlig avtrekksventil på vegg. Opplegg for vaskemaskin og røropplegg for fremtidig skyllekum. Varmtvannsberederen på 198 liter fra 2015 er plassert her. Fordelerskap for rør-i-rør-systemet er også plassert på vaskerommet. Hage: Hagen er opparbeidet med gressplen, beplantning og forstøtningsmurer i naturstein. Det er bygd en platting for et lite basseng, trampoline eller hagemøbler. Hagen er utvidet mot nordvest med mer gressplen. Eiendommen ligger innerst i en blindvei med lite innsyn fra naboer. Overflater: Gulv: Laminat i stue, kjøkken, entré, gang og kjellerstue. Fliser på bad og vaskerom. Vegg-til-vegg-teppe stedvis i underetasje. Synlige betongflater stedvis i underetasje. Vegger: Malte veggflater i de fleste rom. Flislagte vegger på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken. Panel, tapet og ubehandlede membranplater i kjellerstue. Himling: Malte himlingsflater og panel i himling. Spileplater og synlige murflater i kjeller. Lagring: Bod i 1. etasje med sikringsskap. Bod i underetasje med stakeluke for avløp. Frittstående garasje på ca. 21 m² i lettbetongkonstruksjon med elektrisk leddport og klargjort el-opplegg for el-billader. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Oppvarming skjer med varmepumpe og peisovn i stuen i 1.etg. Det er varmefolie i entré, kjøkken, gang, kjellerstue og i deler av stuen. Entre og baderommet i underetasjen og baderommet i første etasje har flislagt gulv med varmekabler. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1963. Grunnmur er av betong med støpt plate på mark. Yttervegger og etasjeskiller er av lettbetongkonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med stående og liggende trekledning, som ble malt i 2024-2026. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein fra 2002. Drenering er fra 2023. Boligen har vinduer med trerammer fra 1987, 2017, 2019, 2020, 2021, 2023 og stedvis av ukjent alder. Entrédør og balkongdør er fra 2016, mens ytterdør i underetasje er fra byggeåret. Det er utgang fra stue til en balkong på 52 m². Boligen har skorstein fra byggeår og peisovn i stuen. Frittstående garasje på 21 m² er oppført i lettbetongkonstruksjon med pussede fasader og betonggulv med smøregrav. Yttertaket er tekket med metallplater. Garasjen har leddport med elektrisk portåpner og det er klargjort for elbillader. Sikringsskapet er plassert i bod i 1. etasje. Anlegget er sikret med automatsikringer. Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet. Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) Store eller alvorlige avvik: Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Skorsteiner inne i boligen: Sotluke er ikke tilgjengelig (kledd inn bak fliser på bad i underetasje). - Ildsteder: Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse. Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) Avvik som kan kreve tiltak: Bad Underetasje - Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Vaskerom Underetasje - Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt. - Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. - Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. - Fagmessig utførelse: Våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats, og utførelsen bærer stedvis preg av lite faglig god utførelse. Bad 1. Etasje - Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. - Avløp (inkl. sluk): Slukpotte i hovedsluk var ikke mulig å løfte opp på befaringstidspunktet. Kjøkken - Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Tekniske anlegg - Varmepumper: Det er mer enn fem år siden varmepumpen sist fikk service. Rom under terreng Underetasje - Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er symptomer på kjellerlukt, årsak er ikke kjent. Det må allikevel påregnes et vist kapilæroppsug fra grunnen i en slik bolig som denne hvor det mest sannsynlig ikke er etablert dampsperre mot grunnen. Konsekvensen er at forholdet bør holdes under videre oppsikt sli at eventuelle tiltak kan iverksettes dersom behov. Det er utført hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon på et soverom. Det ble ikke funnet forhøyede fuktverdier. Det er observert vindsperrepapp (svartpapp) inne i veggkonstruksjonen. Det er påvist feil bruk av plastisolasjon (isopor) i veggkonstruksjonen. Loft - Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke kjent om dampsperre mellom underliggende etasje og loftet er etablert. - Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres stedvis uisolerte ventilasjonsrør. Yttervegger - Ytterkledning: Ytterkledningens materialer i gavler viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. - Lufting av ytterkledning: Spalte for lufting og drenering bak trekledningen er stedvis blokkert. Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er påvist motfall stedvis på vannbrett under vindu. - Ytterdører og omramming: Ytterdør i underetasje viser begynnende tegn til utvendig slitasje og har sprekk i glass. Yttertak - Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, med stedvis knekte stein og mose. - Undertak: Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Materialene i takutstikket (gesims) viser begynnende tegn til slitasje og elde og med stedvise tegn til råteskader. - Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende stedvise tegn til slitasje og elde. Balkonger - Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen og rekkverket viser tegn til slitasje. Stikkledninger og tanker - Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Garasje - Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Innvendige forhold: Det er registrert stedvise riss/sprekker i veggoverflater. Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU): Bad Underetasje - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong. Vaskerom Underetasje - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk. Bad 1. Etasje - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong. Tekniske anlegg - Mekaniske ventilasjonsanlegg: Filter var ikke lett tilgjengelig for inspeksjon. Yttervegger - Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Yttertak - Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer lot seg ikke undersøke på grunn av begrensninger i inspeksjonsmuligheten. - Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Overgang tak/vegg lot seg ikke undersøke på grunn av begrensninger i inspeksjonsmuligheten. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. Selger beskriver også i egenerklæringsskjema: - Nytt bad og vaskerom ble opprettet i 2020. Vegger, membran på bad, flis og innredning ble montert av faglært. Varmekabel på badet ble lagt av elektriker. Membranen på vaskerom, flis og maling ble gjort av ufaglært. - Nye avløpsrør bad/vaskerom ble opprettet i forbindelse med oppussing og det er skiftet til rør i rør fra kjøkken og ned til skap i vaskerom, samt rør på vaskerom/bad. Opplegg for vask til vaskerom er også lagt frem. - I 2024 ble gammel inngangsdør tette igjen som gikk inn i matbod i 1etg. Isolert og lagt på asfaltplate, samt nye plank. - Det sev litt vann inn i kjellerbod i 2023, men drenering ble utført og det har ikke vært problemer etter dette. - I 2022 ble det tett i avløpsrøret, men dette ble staket opp. I forbindelse med oppussing av badet ble også avløpsrør ordnet. - Våren 2026 kom det noen sukkermaur inn på kjøkkenet, men problemet ble løst med maurlokk og tetting av mulige innganger. -Taket over terrasseinngangen er preget av at noe treverk har sprukket opp. - Boret opp til større åpning i garasje og byttet garasjeport til elektrisk i 2024. - Det har blitt lagt frem rør til garasje for lader+internett til lader. Lagt opp til utestikkontakter på veranda og ved parkeringsplass. Lagd lampe med nummerskilt. Byttet lamper i hele huset, samt strekt nye kurser frem til bad/vaskerom via kasse i tak i kjellerstue. Er også lagt opp internettkabel til begge sov i kjeller, kjellerstue, lite sov 1etg og stue. Dette har blitt gjort av selger selv som er elektriker. - Selger har selv lagt opp til ventilasjon i huset. Det har blitt boret opp til til luft og avtrekk på kjøkken, bad, stue, begge soverom oppe og i kjellerstue. Anlegg med varmegjenvinner står på loftet. - Satt inn nytt vindu på hovedsoverommet i 2023 for å få gjennomtrekk. - Utvendige vannrør ble byttet før selger overtok huset og er nå i plastutførelse. Samme med utvendig vannkran mot syd. - Det har blitt satt opp vegg i gamle kjellerstue/hobbyrom og etablerte to separate soverom. Vi endret inngang til bod for at dør inn til sov 2 nede skulle lages. Dette har blitt søkt om i kommunen.

Det medfølger en frittstående garasje med elektrisk portåpner. Det er klargjort med el-opplegg for montering av elbillader i garasjen. I tillegg er det biloppstillingsplasser på gruset innkjørsel på egen tomt.

Eiet tomt på 1127 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med gruslagt innkjørsel og gårdsplass med parkeringsmuligheter, gressplen og diverse beplantning. Det er forstøtningsmurer av betong med naturstein i hagen og langs innkjørselen, samt av naturstein ved gårdsplassen. Eiendommen har privat adkomstvei. Deler av opparbeidet gårdsplass ligger utenfor tomtegrensen, se kart. Det foreligger ingen juridisk rett til opparbeidelse og bruk av dette arealet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Ytterste konsekvens er stop av bruk og at arealet må settes tilbake til naturlig stand. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Kommunale avgifter var kr 16 005,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4 843,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden som er ut 2026. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/ Nåværende eier har forsikring i Watercircles som koster ca. kr 18 000,- pr. år. Velavgift til Ødegårdsskogen veilag er ca. kr 3 000,- pr. år. Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett til kostand 580,- per mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 144 206 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig. Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig. Formuesverdi skal ikke overstige: Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi. Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no